一、建设工程价款优先受偿权行使条件

       建设工程价款优先受偿权行使主要有三个条件。一是属于可以行使优先权的工程。不包括不宜折价、拍卖的工程。二是工程质量合格。工程无论是已竣工，还是因发包人的原因中途解除合同，抑或因合同无效而不再履行，都要求已完工部分质量合格，工程质量合格也是工程价款支付的前提条件。三是在法定期限内提出权利主张。自发包人应当给付建设工程价款之日起算18个月内行使权利。该期间为不变期间，不存在中断、中止、延长的情形。

二、优先受偿权行使期限的起算点的解释或规定

关于优先受偿权行使期限，最高人民法院的四个规定与之有关，按时间先后顺序分别为：

（1）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定：建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

（2）《最高人民法院关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示的复函》（〔2007〕执他字第11号）规定：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条明确规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月。依据该条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，且为不变期间，不存在中止、中断或延长的情形。

（3）最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第26条规定：“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”第27条规定：“当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）、（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。”

（4）《建设工程司法解释二》第22条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

（5）新《建设工程司法解释一》第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

       可见，最高人民法院对优先受偿权起计点的立法过程，经历了：自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算—由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算—自发包人应当给付建设工程价款之日起算的不断完善的过程，最终统一到“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

三、“发包人应当给付建设工程价款之日”的确定

关于“应当给付建设工程价款之日”，应当按以下原则确定：

（1）首先应按双方结算确定的应付款之日确定。这符合双方当事人的意思自治原则，但是工程承、发包双方恶意串通，故意延长应付款时间，试图利用推迟优先受偿权行使期限起算点而损害抵押权人等案外人利益的除外。

（2）双方虽然达成结算协议，但结算协议中对应付款之日无约定的，达成结算协议之日视为应付款之日。

（3）当事人未达成结算协议，亦未约定工程价款支付期限的。①建设工程已竣工的，以实际竣工之日或交付使用之日等确定。②建设工程未竣工的，自施工合同解除或终止履行之日起计算。

（4）以上情形均不能确定的，自起诉之日起计算。《建设工程司法解释一》规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”《民法典》第510条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”第511条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

四、建设工程价款优先受偿权的行使程序

       承包人建设工程价款优先受偿权的行使程序有以下三种：一是催告在合理期限内未支付。在建设工程价款优先受偿权条件成就后，承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。二是协商折价。承包人可以与发包人协议将该工程折价。三是协商折价不成的，可申请法院拍卖。

五、建设工程价款优先受偿权能否通过调解确认

       原《最高人民法院关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示的复函》（〔2007〕执他字第11号）中载明：建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无须当事人另外予以明示。从广东省高级人民法院的请示和最高人民法院的答复看，最高人民法院对以民事调解书确认建设工程价款优先受偿权的做法并不持异议。但是，因为建设工程价款优先受偿权涉及与抵押权人、其他债权人的权利顺位比较，在建设工程承、发包双方可能存在恶意串通虚构结算额、扩大优先受偿权的范围的情况下，人民法院应尽量慎重甚至避免采用以民事调解书的方式确认建设工程价款优先受偿权。