2023年3月30日，自然资源部、银保监会联合公开印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求各地在已有工作基础上，以点带面，积极做好“带押过户”。
一、“带押过户”含义
“带押过户”指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”适用情形主要针对在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期的情形。相较于以前房产交易需要产权人提前还清银行贷款之后才能过户，产权人需要首先提前还清贷款，才能进行房产交易。“带押过户”后，提前还清贷款就非过户交易的必然前提了。
二、“带押过户”的主要模式
据《通知》中的模式，目前主要形成了三种实践模式
模式一：新旧抵押权组合模式。通过向借新贷款、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
三、“带押过户”的程序要求
第一步：发起申请。买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还款和“带押过户”申请。
第二步：银行审批。买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”四方（五方）协议书》，明确四方（五方）同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后优先代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后，由买卖双方申请二手房资金监管账户（可由银行设立待还款账户）用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。
第三步：联合办理。买方购房首付款及贷款应全额转入进入监管账户或待还款账户，若不足以结清卖方原贷款的，卖方需同步补足款项至监管账户或待还款账户。银行同意出具《抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关材料，四方（五方）共同前往（或共同委托公证人员）不动产“一窗受理”窗口办理交易过户手续。具体为：办理二手房转让合同网签备案、申报纳税、不动产转移登记及抵押权登记手续。
第四步：资金结算。银行依据买方抵押权登记结果向监管账户或待还款账户发放买方购房贷款，资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理原房屋抵押权注销登记。
四、“带押过户”实务限制
（一）时间限制
2021年1月1日生效的《民法典》第406条改变了《物权法》的抵押物转让规则。在2021年4月6日发布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》中明确规定“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记”。因此，若是2021年1月1日之前办理的登记，不得直接办理“带押过户”。
（二）查封限制
根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。因此，被查封的不动产，不得办理“带押过户”。对于买方而言，在购房时同样需审查房屋是否被人民法院查封的情况。
（三）地区性规定不同的限制
不同地域的“带押过户”具体规则可能不同。《通知》中规定，“要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展”。基于新政策初始进入实践阶段，目前具体规则尚不成熟，所以各省市的“带押过户”细化操作规则可能存在差别。买卖双方需要详细了解当地的带押过户具体政策。
“带押过户”政策除上述与《民法典》等法律、法规衔接、地区性操作规定不同等方面的限制外，在实际的操作过程中仍面临较多的限制性条件，故在不断推进的过程中需要逐步完善。
五、结语
与《物权法》规定模式下的“二手房”交易模式相比，“带押过户”模式简化了交易流程，交易效率更高。同时节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及衍生的利息等费用。
但在积极推进新政策应用的同时，也需要认识到此种模式所存在的风险：如对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，故为保障房屋顺利过户，，买房应了解房屋的具体贷款信息，如双方有无禁止转让的约定、房屋是否存在查封等情况。同时，因“带押过户”涉及多方主体，如买卖双方、银行、公证等，故在一定程度上也使得交易环节复杂，对于买卖双方而言均需积极配合，保障房屋的顺利过户。
