建设工程领域的居间服务是市场资源对接的重要形式，居间费的认定则是该类纠纷的核心争议点。司法实践中，居间费的合法性、支付标准、调整规则及无效后的处理等问题，需结合《民法典》《建筑法》《招标投标法》等法律法规，兼顾行业特性与公共利益进行综合判定。本文从居间费认定的法律基础出发，梳理司法实践中居间合同效力、费用合理性、支付条件等核心认定规则，分析合同无效后居间费的处置原则，并提出合规操作建议，为实务中化解居间费纠纷提供法律指引。
一、建设工程居间费认定的法律基础与行业背景
（一）法律定性与核心依据
根据《民法典》第九百六十一条，中介合同（原居间合同）是中介人向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。建设工程居间费是居间人完成上述服务后，委托人应支付的对价，其权利主张的直接依据为《民法典》第九百六十三条，即“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。
建设工程居间服务的合法性边界由特殊法进一步界定：《建筑法》禁止无资质承揽、转包、违法分包工程，若居间行为促成此类违法情形，居间合同因违反强制性规定无效；《招标投标法》要求招投标活动遵循公开、公平、公正原则，居间人干预招投标程序的，居间费主张将不受保护；《反不正当竞争法》则禁止以居间费名义进行商业贿赂，否则不仅费用无效，还可能引发刑事风险。
（二）行业特性与争议成因
建设工程领域具有项目周期长、资质要求严、行政监管密的特点，居间服务高度依赖行业信息与资源对接，其标的并非有形财产，而是工程项目的签约机会，这决定了居间费认定的特殊性。实践中，居间费纠纷频发的核心原因在于：一是部分居间行为突破法律边界，如“名为居间，实为转包”“承诺包中标”等；二是合同约定模糊，对服务内容、支付条件、费用比例未作明确约定；三是行业惯例与司法裁判标准存在差异，过高的费用约定易被法院调整。此外，委托人常以“施工合同无效”“居间服务未实际履行”为由拒付费用，进一步加剧了争议复杂性。
二、建设工程居间费认定的前提：居间合同的效力判定
居间费的合法主张以居间合同有效为前提，司法实践中法院从主体适格、意思表示真实、内容合法、形式合规四个维度审查合同效力，其中内容合法性是核心判断标准，需重点规避行业监管“红线”。
（一）合同有效的核心要件
1.主体与意思表示符合法定要求：居间合同双方需具备完全民事行为能力，自然人居间人无需特殊资质（2025年行业新规对招投标辅助类居间要求持有《工程咨询资质证书》），法人居间人需具备相应经营资质。同时，合同需系双方真实意思表示，排除欺诈、胁迫、阴阳合同等情形，口头居间合同虽非无效，但需举证证明居间合意与服务履行事实。
2.居间行为未违反法律强制性规定：居间人仅提供信息对接、谈判协调等媒介服务，不直接参与工程施工或合同履行；未协助委托人规避招投标程序、借用资质、转包分包；在招投标项目中，仅报告公开招标信息、撮合双方洽谈，未泄露标底、串通评标或承诺“确保中标”。
3.促成的施工合同不影响居间合同效力：居间合同具有独立性，其效力与目标施工合同无从属性。即使施工合同因资质瑕疵等原因无效，只要居间行为本身合法，委托人仍需支付居间费。
（二）合同无效的典型情形
1.名为居间，实为违法工程交易：居间合同实质是居间人将工程转手给委托人，或协助委托人挂靠有资质企业承接工程，居间人从中分取工程利润，该情形违反《建筑法》第二十六条、第二十八条，合同直接无效。
2.干预招投标程序或规避招标义务：对于依法必须招投标的项目（如大型基础设施、公用事业项目），居间人通过泄露评标信息、贿赂评标专家、协助串标等方式促成中标，或协助双方“未招先定”规避招标程序，居间合同因损害公共利益无效。
3.损害建筑市场公平竞争秩序：居间人通过不正当手段垄断项目信息，形成“工程掮客”利益链，或促成不具备资质的主体承接工程，埋下工程质量与安全隐患，即使未直接违反具体法律规定，合同也可能因违背公序良俗被认定无效。
4.居间人利用职务便利提供服务：国家机关工作人员、招投标代理机构人员等利用职务便利从事居间活动，收取居间费，合同因违反廉洁从业规定无效，已收费用可能被没收。
三、建设工程居间费的实体认定规则
在居间合同有效的前提下，法院对居间费的认定聚焦于服务履行的真实性、费用比例的合理性、支付条件的成就性三大核心要素，同时结合行业惯例与案件事实进行综合判断。
（一）服务履行的真实性：实质性服务是费用支持的前提
居间人主张居间费，需举证证明其提供了实质性、有价值的居间服务，单纯提供公开招标信息、无实际撮合行为的，法院不予支持。司法实践中，被认定为“实质性服务”的情形包括：向委托人提供未公开的项目信息，如业主立项意向、资金状况、项目审批进度等；组织委托人与发包方实地考察、多次洽谈，协助双方协商合同条款；在招投标项目中，为委托人提供合法的投标咨询、文件优化等辅助服务；协调解决双方签约过程中的争议，最终促成施工合同成立。
反之，若居间人仅提供招标公告等公开信息，或未举证证明服务过程（如无洽谈记录、沟通凭证、双方确认文件），即使施工合同成立，法院也可能认定居间服务未履行，驳回费用主张。
（二）费用比例的合理性：司法调整与行业惯例的平衡
我国法律未对建设工程居间费设定法定上限，但司法实践中，建设工程行业的居间费合理比例为工程总价的1%-3%，该标准与行业微利特性相匹配，若约定比例在此区间且无其他违法情形，法院通常尊重当事人约定。2025年住建部行业指引进一步明确，招投标辅助类居间费可放宽至3%-5%，但需举证证明额外的服务成本。
约定比例超过5%的，法院将结合服务内容、工程利润、当事人过错等因素酌情调整；约定比例超过10%的，大概率被认定为“显失公平”，法院直接调整至1%-3%的行业区间，若存在以居间费名义进行商业贿赂的嫌疑，还可能认定合同无效。
法院调整居间费比例时，重点审查四方面内容：一是居间服务的实际价值，仅提供信息的调整幅度大，提供谈判协调、风险防控等增值服务的调整幅度小；二是工程实际履行情况，工程未施工、中途解除或结算价大幅低于合同价的，按实际履约成果调整；三是当事人过错程度，居间人虚构服务价值导致比例虚高的，调整幅度显著加大；四是服务成本，若居间人举证证明存在高额第三方咨询费、差旅支出等，法院可酌情维持较高比例。
（三）支付条件的成就性：以合同约定为基础，结合实际情况认定
居间费的支付条件由当事人自行约定，法院遵循“约定优先，法定补充”的原则，未约定或约定不明的，以“施工合同成立”为支付节点。实践中常见的支付条件及裁判认定规则为：
1.以“工程中标”为条件：中标通知书发出即视为支付条件成就，即使中标后双方未签订施工合同，只要居间人无过错，委托人仍需支付费用；
2.以“施工合同签订”为条件：施工合同正式签订即成就支付条件，不受合同后续履行情况的影响；
3.以“工程竣工/结算”为条件：需待工程实际竣工并完成结算后支付，若工程因委托人原因中途停工，法院可能根据公平原则判令委托人支付部分费用；
4.附条件的费用支付：合同约定“居间服务未完成则退还已收费用”“未中标则全额退款”的，法院尊重该约定，若居间人未达到约定条件，需按约定返还费用。
此外，若合同约定“无论是否中标均需支付报酬”，法院可能以该条款“显失公平”为由撤销，仅支持居间人实际付出的必要费用。
四、居间合同无效后的居间费处置规则
若居间合同因违反法律强制性规定或违背公序良俗被认定无效，居间费的处置遵循《民法典》第一百五十七条的规定，核心原则是“否定非法利益，兼顾公平原则”，司法实践中以“不予支付、全额返还”为主流裁判观点，例外情形下酌情支持部分必要费用。
（一）未支付的居间费：无需继续支付
居间人请求支付居间费的前提是合同有效且服务履行，若合同无效，委托人支付费用的合同依据丧失，即使居间人提供了服务，因该服务基于非法目的，也无法构成合法对价。
（二）已支付的居间费：原则上全额返还，例外情形部分返还
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，委托人已支付的居间费，居间人需全额返还。该规则的核心目的是否定非法居间行为的利益，防止变相鼓励“工程掮客”扰乱建筑市场秩序。
例外情形下，若居间人主观上为善意无过错（不知晓委托人的违法意图），且实际提供了居间服务并支出了必要费用（如信息核实费、差旅交通费、洽谈场地费等），法院可基于公平原则，判令委托人补偿居间人实际支出的必要费用，居间人仅返还扣除必要费用后的剩余部分。
需要注意的是，“必要费用补偿”仅适用于居间人无过错的情形，若居间人明知委托人存在违法意图仍提供服务，即使支出了费用，法院也不予支持补偿，仍判令全额返还。
五、结语
建设工程居间费的认定，是法律规则与行业实践的双重考量，其核心要义在于“居间行为的合法性”与“服务价值的真实性”。司法实践中，法院既尊重当事人的意思自治与市场资源对接的需求，又严格坚守法律强制性规定与公共利益底线，对违法居间行为坚决否定，对过高费用依法调整，对无效合同后的费用处置兼顾公平原则。
对于建设工程领域的市场主体而言，规范居间合同签订与履行流程，是化解居间费争议的关键。委托人应强化前置审查与合同管控，避免因项目违法或合同模糊导致损失；居间人应坚守合法服务边界，注重服务实质化与证据留存，确保费用主张的合法性与举证能力。唯有在法律框架内开展居间服务，才能实现市场资源的有效对接，维护建筑市场的公平竞争秩序，促进建设工程行业的健康发展。
