2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）正式发布并实施，其中第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”最高法此规定涉及商品房消费者的“超级优先权”，这一权利实际上早在2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效）中就有所规定，本文将结合最高法最新批复对商品房消费者超级优先权进行一定分析。

一、商品房消费者超级优先权性质认定

       商品房消费者超级优先权最早见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效），其中规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复规定，承包人建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗商品房买受人。但是，该批复整体过于笼统，其中对于商品房消费者的权利具体系何权利、“不得对抗”的具体含义均未明确规定。

       其后，最高法在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）中指出，“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。由此对商品房消费者的权利进行进一步明确。

       消费者对所购商品房所享有的权利被学术界称之为“物权期待权”，当前我国现有法律体系并未对“期待权”作出明确规定。依据现有法律规定以及物权理论可以推断的是，“物权期待权”的权利属性介于物权与债权之间，其具有准物权属性，但本质上仍为债权。根据《民法典》第214条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此在商品房未进行过户登记之前，相应物权仍属于开发商，商品房消费者所享有权利仍为债权。但法律为了保护购房人但合法权益甚至是生存利益，并处于维护社会稳定的需要，突破物权优先于债权的原则赋予商品房消费者这一超级优先权。

二、商品房消费者超级优先权内容

       2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步明确在符合一定条件的前提下，商品房买受人有权对其购买的商品房提出异议排除执行。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

       2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条对此作出了细化规定。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。此外，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 。

       2023年4月20日新施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）再一步明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款但前提下（仅支付部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的亦适用），商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。同时，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下（未就支付比例进行规定），商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

三、新批复具体解读

       新批复中，在主体条件的限定上，新批复仅列举“以居住为目的购买房屋”，不再涉及“买受人名下无其他用于居住的房屋”、“订立书面买卖合同”等要件，一定程度上扩大了可适用商品房消费者超级优先权的主体范畴，将部分具有投资属性的购房行为（如主体非自然人、同一主体购买多套房屋）排除在外。

       此外，新批复要求商品房消费者房屋交付请求权得到支持的前提是房屋款项全部支付完毕，或者在一审法庭辩论终结前支付完毕。对于商品房消费者要求返还购房款的前提，则是房屋不能交付且无实际交付可能。这一规定无疑是在当前房地产市场烂尾楼问题严峻之背景下对购房者权益在法律层面进行的保护，但由于购房消费者的价款返还请求权完全突破了物权优先于债权这一权利次序原则，因此在后续具体适用中仍有待进一步在适用要件上进行明晰。例如如何确定“房屋不能交付且无实际交付可能”，以及涉及“保交楼”的项目是否可推定为仍有交付可能性进而消费者无法主张返还购房款。