建设工程施工合同纠纷中，由于受多方因素的影响，发生工程逾期屡见不鲜，发包人与承包人常以系对方违约造成工程逾期为由向对方主张损失，于发包人而言，其多向承包人主张逾期交房租金补贴、物业费损失及减免等作为逾期损失。本文即结合实务案例，对发包人主张损失的司法认定进行研究。

一、相关规定梳理

      《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

      《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第六条规定：建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。

      《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款“19.3发包人的索赔”载明：根据合同约定，发包人认为有权得到赔付金额和（或）延长缺陷责任期的，监理人应向承包人发出通知并附有详细的证明。发包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内通过监理人向承包人提出索赔意向通知书，发包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求赔付金额和（或）延长缺陷责任期的权利。发包人应在发出索赔意向通知书后28天内，通过监理人向承包人正式递交索赔报告。

       以此可认定，发包人向承包人主张逾期损失之前提在于系因承包人违约行为导致其损失发生，同时参考《建工司法解释（一）》中关于损失确定的相关规定，发包人需要提供充分证据证明其损失发生与其主张承包人行为之间的因果关系，以及相关支出与案涉项目之间的关联性。此外，基于《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）相关条款进行分析，实践中具体合同条款中若明确约定发包人索赔逾期失权的法律后果，则发包人应当在知道或者应当知道索赔事件发生之日起的28天内提交索赔意向书，未提交的将丧失索赔权利。

二、实务裁判

1.最高人民法院（2020）最高法民终398号案件

       嘉丽开发公司主张逾期竣工期间的物业费、取暖费损失，非案涉工程使用前必须发生的费用。嘉丽开发公司主张员工工资、土地税、租金等损失，与一审法院认定融资损失的理由相同，既属于江苏建设公司签订合同时无法预见，又属于嘉丽开发公司应承担主要过错责任所致，故一审法院对于嘉丽开发公司主张的上述非直接损失，均不予支持。……关于其他损失，嘉丽开发公司主张的土地使用税损失、物业费损失、越冬取暖费损失、房租租金损失、人工工资损失，主要发生在房屋交付后，均无法认定与延期竣工具有直接关联，一审法院未予支持并无不当。嘉丽开发公司的主张缺乏事实依据，本院不予支持。

2.最高人民法院（2018）最高法民终663号案件

       关于减免业主物业费造成损失434964.85元，减少业主购房款4431252元。中瀛公司未提交证据证明其已通知中铁公司履行维修义务，其对业主的赔偿和减少房价的行为是其单方行为，且中铁公司不予认可，故中瀛置业公司主张减免业主物业费造成损失434964.85元，减少业主购房款4431252元的理由不能成立，该院不予支持。……原审判决查明涉案工程于2012年4月10日实际竣工，相较于双方合同约定的竣工日期2011年8月21日，该工程存在延期交工的事实。关于导致延期交工的原因，中铁公司在原审中提交了《工作联系单》《请款报告》《结算工作安排会议纪要》《2012年工作安排会议纪要》等证据，中瀛公司所提交的证据所涉内容为维修事项。原审法院根据双方举证情况，认定中瀛公司有迟延支付工程款、直接分包的工程进度迟缓、直供材料不及时、认质认价的材料确定不及时、未及时引进第三方审计等情形，据此认定中铁公司交工符合双方签署的会议纪要约定，并无不当。中瀛公司虽主张中铁公司造成工期延误，但其未提交充分证据予以证明，且提交的证据涉及的是维修事项，而非施工事项，与造成工期延误的关联性不足。故中瀛公司的该项上诉主张，不予支持。

3.陕西省高级人民法院（2019）陕民终1039号案件

       关于天泽公司要求金鲁公司向其支付维修费586227元以及因质量给业主造成的损失318234元的上诉理由是否成立的问题。因天泽公司提交的证据不能证明其就维修、赔偿事宜，已按双方签定的保修合同约定向金鲁公司履行了通知义务，而该两项请求均为天泽公司单方委托他人进行维修或与业主达成协议，其维修、赔偿行为与双方合同约定不符，且金鲁公司对两项费用不予认可，由此，原审对天泽公司该两项请求不予支持，并无不当。

4.湖北省高级人民法院（2018）鄂民终33号案件

       新东方公司未能提交证据证明逾期交房违约金、购房款利息、业主贷款利息、物业费损失、利息损失、以及新东方公司向外融资而产生的费用均为山河公司未移交工程资料、未配合办理验收手续而造成，对新东方公司对上述损失的诉请，不予支持。……新东方公司据此要求山河公司赔偿新东方公司逾期交房所产生的损失，但因新东方公司在本案中提交的证据均不能证明山河公司的前述行为是造成其逾期向购房者交付房屋的唯一原因，且即便山河公司的前述行为可能是新东方公司逾期向购房者交付房屋的原因之一，新东方公司并未提交证据证明山河公司应承担的赔偿责任的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，新东方公司应承担举证不能的法律后果，因此，一审法院驳回新东方公司的该诉讼请求并无不当，新东方公司的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。

三、结语

       对于发包人所主张需承包人承担的损失，发包人需要提供充分证据证明其损失发生与其主张承包人行为之间的因果关系，以及相关支出与案涉项目之间的关联性，对于发包人未经承包人同意所作出的如向业主承诺减少物业费、房价等单方行为，更不应认可为系因承包人行为而产生的损失。