建设工程竣工验收是法定质量管控节点，但实务中发包人因招商、投产、交付业主等需求，常于工程未完成竣工验收或验收不合格前擅自占有、使用工程。该行为直接触发质量责任分配、竣工日期认定、工程款支付、保修责任等一系列法律后果，也是建设工程施工合同纠纷的高频争议点。本文结合现行法律规定、司法裁判规则，对工程实际使用的认定标准与法律后果展开实务分析，为发包人与承包人防控法律风险、妥善处理争议提供参考。

一、常见的建设工程构成实际使用的情形

司法实践中，未经竣工验收、发包人主动占有、利用，即构成擅自使用，法院认定核心为“是否实际控制并获益”，而非以正式交付文件为唯一标准，即使未办理书面交接，只要存在实际使用行为，即满足认定条件。具体情形及典型案例如下：

1. 转移占有工程，实际控制与管控。发包人接收工程钥匙、进场开展装修作业、布置生产办公设备、派驻管理人员进驻现场，对工程形成排他性实际控制，属于最典型的擅自使用情形。即便未开展正式经营活动，只要完成占有转移，即视为使用。

2. 生产经营与商业使用，实现工程功能。发包人将未验收工程用于自身生产经营、商业办公、酒店运营、商场招商等，直接实现工程建设的核心功能，是司法实践中最常见的使用情形。

3. 交付第三方使用，转移实际使用权。发包人虽未直接使用，但将工程移交购房业主、承租人、实际使用人等第三方占有、使用、收益，本质上是对工程的处分与使用，同样构成擅自使用。

4. 功能性使用与试运营，开展核心功能活动。发包人对工程进行通水、通电、通气、设备试生产、消防试运营、道路通车试运行等，虽非正式经营，但已实际利用工程核心功能，属于视为使用的情形。

5. 部分使用工程，按范围认定责任。发包人仅使用工程局部区域（如使用部分楼层、部分厂房、部分道路），司法实践中采用“**使用即认可、未使用仍归责**”原则，仅对使用部分产生相应法律后果，未使用部分质量责任仍由承包人承担。

6. 第三方介入施工，覆盖原工程状态。发包人在承包人撤场后，未验收即委托第三方在承包人已完工程基础上继续施工、装修、改造，导致原工程状态被覆盖、无法鉴定质量，法院认定构成擅自使用，视为发包人认可已完工程质量。

二、关于实际施工人擅自使用的司法裁判案例

1. 建设工程未经竣工验收，发包方擅自使用后，又要求对工程质量进行鉴定的，不予支持（2020）最高法民申2646号。

最高人民法院认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。案涉工程虽未经竣工验收，但已交付诚源公司，诚源公司已将房屋出售并交付使用，且诚源公司未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向刘念念提出异议，故原审法院未予准许诚源公司要求对工程质量进行鉴定的申请，并无不当。

2. 工程虽未经竣工验收，但发包人已投入使用，应视为发包人认可承包人完成了合同义务，应向承包人支付工程款（2019）最高法民申5072号。

最高人民法院认为：案涉工程的施工范围包括学校办公楼、教学楼、学生宿舍楼，属于法律和行政法规规定的必须招标的项目。原审法院据此认定双方当事人于2014年12月26日签订的《建设工程施工合同》无效，适用法律并无不当。但上述司法解释第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；……”第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”其应有之意在于，发包人实际接收即意味着其承认承包人已完成合同义务，从而开始享有请求支付工程价款的权利。依照上述司法解释第二条关于“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，应视为万象中学认可承包人完成合同义务，具有请求支付工程价款的权利。综上，案涉工程必须招标而未招标，《建设工程施工合同》无效，在这种情况下，工程虽未经竣工验收，但已投入使用，承包人仍然可以请求发包人参照合同约定支付工程款。

3. 未经竣工验收擅自使用案涉工程，又以工程质量不合格为由，主张驳回承包人的支付工程款的诉讼请求，法院不予支持。在建设工程的合理使用寿命内若地基基础工程和主体结构存在质量问题的，发包人应该通过合同约定及法律规定的保修责任进行权利救济（2020）最高法民终305号。

最高人民法院认为：《建设工程司法解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”第十四条第三项规定“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”海天公司根据双方所签订的《9.28补充协议》约定，已于2018年1月15日至11月12日，陆续将案涉工程项目的房屋钥匙移交给了智弘公司，并办理了相关移交手续。即案涉工程已经移交智弘公司管控，智弘公司亦已将部分房屋交付房屋买受人。智弘公司已经实际使用了案涉工程项目，海天公司要求智弘公司支付工程价款的诉请于法有据。智弘公司未经竣工验收擅自使用案涉工程，又以工程质量不合格为由，主张驳回海天公司的支付工程款的诉讼请求，该院不予支持。在建设工程的合理使用寿命内若地基基础工程和主体结构存在质量问题，智弘公司应该通过合同约定及法律规定的保修责任进行权利救济。

三、律师实务建议

作为发包人，应当：1. 严禁擅自使用未验收工程：确需提前使用的，应与承包人签订书面协议，明确使用范围、质量责任划分、竣工日期确认、保修安排，避免默认使用引发不利推定。2. 固定使用边界证据：仅部分使用的，留存书面划分文件、现场影像，明确未使用区域，防止全部工程被认定为已使用。3. 规范工程款支付：不得以一般质量瑕疵拒付工程款，可通过保修条款约定维修流程，避免构成违约。

作为承包人，应当：1. 及时固定使用证据：发现发包人擅自使用，立即留存照片、视频、交接记录、使用凭证（如通车新闻、入住记录、装修合同），作为竣工日期认定、工期免责、工程款主张的核心证据。2. 明确责任边界：抗辩发包人质量异议时，区分一般质量问题与地基基础、主体结构问题，避免过度担责。3. 主张工程款与利息：以实际使用之日为节点，主张工程款支付及逾期利息，及时启动结算与诉讼程序。4. 履行保修义务：对使用部分一般质量问题按约保修，保留维修记录，防范发包人索赔；对地基基础、主体结构质量严格把控，避免终身责任风险。

四、结语

建设工程未经竣工验收擅自使用，是司法实践中权利义务重构的关键节点。该行为限制发包人一般质量抗辩权、提前认定竣工日期、成就工程款支付条件，同时保留承包人对地基基础与主体结构的终身质量责任。实践中，转移占有、经营使用、交付第三方、功能性试用、部分使用及第三方介入施工等情形，均会被法院认定为擅自使用，并结合具体案情裁量法律后果。发包人与承包人应恪守竣工验收法定程序，提前使用需以书面协议明确权责，发生争议时紧扣法律规定与证据规则，精准主张权利。唯有规范工程使用行为、明晰法律边界，才能有效降低纠纷风险，维护建筑市场交易秩序与工程质量安全。